Danos de vizinhança em obras de construção civil: como conduzimos a vitória de um condomínio de alto padrão no TJPB

Juan Carlos Advocacia

Quando uma obra vizinha coloca em risco a segurança e o patrimônio de um condomínio, a linha entre o incômodo cotidiano e o dano indenizável muitas vezes só fica clara depois de anos de disputa judicial. Foi exatamente esse o cenário que a Juan Carlos Advocacia enfrentou, e superou, na defesa do Condomínio Tours Mont-Blanc, no Altiplano, em João Pessoa.

O caso

Durante a construção do empreendimento vizinho, o Montalcino Residence, moradores e a administração do Tours Mont-Blanc passaram a conviver com a queda recorrente de concreto, madeira, piche, argamassa e outros detritos da obra sobre as áreas comuns do condomínio. O episódio mais grave envolveu um pedaço de madeira de cerca de 3,5 kg, com pontas de pregos expostas, que caiu dentro da piscina infantil enquanto havia crianças no local.

Diante do risco concreto às pessoas, o condomínio precisou manter as áreas comuns descobertas interditadas por quase dois anos, uma medida drástica, mas necessária, para preservar a segurança de moradores e funcionários enquanto a obra vizinha seguia em andamento.

A ação foi ajuizada em 2016. Reunimos um conjunto robusto de provas ao longo do processo: notificações extrajudiciais, trocas de e-mail com a construtora, laudo de inspeção predial, registro fotográfico e notas fiscais dos materiais adquiridos para reparo. Um dos desafios centrais foi o tempo: o laudo pericial só foi concluído quase dez anos após o término da obra, o que naturalmente dificultou a constatação de todas as avarias exatamente como existiam à época dos fatos.

A tese que sustentamos

Esse é o ponto em que a estratégia jurídica faz a diferença. Mesmo diante de um laudo pericial que não capturou a totalidade dos danos, sustentamos que o juiz não está, e não deve estar, refém das conclusões formais de uma única prova técnica quando o conjunto probatório dos autos demonstra, de forma segura, o nexo entre a obra e os prejuízos sofridos pelo condomínio. Esse é o princípio da persuasão racional, previsto no Código de Processo Civil, e foi justamente com base nele que conseguimos demonstrar, por meio das notificações, fotografias, notas fiscais e do próprio boletim de ocorrência, a relação direta entre os detritos da construção vizinha e os danos aos pisos, revestimentos e equipamentos da área de lazer.

Sustentamos ainda um pilar essencial do direito de vizinhança: a responsabilidade civil por danos decorrentes de obras de construção civil é objetiva. Isso significa que não é preciso comprovar culpa da construtora, basta demonstrar o dano e o nexo causal com a obra.

O resultado

A Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba acompanhou, à unanimidade, a tese que defendemos e reformou parcialmente a sentença de primeiro grau, proferida pela 8ª Vara Cível da Capital. A construtora foi condenada a pagar R$ 110.417,95 por danos materiais e R$ 5.000,00 por danos morais ao condomínio, além de multa de R$ 50 mil por descumprimento da obrigação de fazer determinada em tutela de urgência.

O colegiado também rejeitou a tentativa da construtora de barrar o recurso por suposta falta de fundamentação, reconhecendo que a apelação impugnou de forma direta e específica os pontos centrais da sentença, em especial o peso dado ao laudo pericial em detrimento das demais provas produzidas.

Por que esse caso importa

Casos como o do Tours Mont-Blanc mostram algo que reforçamos constantemente aos condomínios que assessoramos: o tempo de tramitação de um processo não pode ser argumento para enfraquecer um direito legítimo. Obras vizinhas que colocam em risco a integridade física de moradores e comprometem áreas comuns geram responsabilidade objetiva da construtora, e a prova documental construída ao longo dos anos, notificações, fotos, laudos, notas fiscais, é o que sustenta essa responsabilização mesmo quando a perícia judicial chega tarde.

Na Juan Carlos Advocacia, atuamos lado a lado com síndicos e administradoras desde o primeiro sinal de dano, orientando sobre como documentar corretamente cada ocorrência, para que o condomínio chegue ao Judiciário com uma base probatória sólida, exatamente como aconteceu neste caso.

Se o seu condomínio enfrenta situação semelhante, fale com a nossa equipe. Defender o patrimônio e a segurança dos moradores começa muito antes da sentença: começa na forma como o problema é documentado desde o primeiro dia.